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Paga Menos Insurance es una agencia de aseguranza con licencia de Texas que atiende Pecan Park, en los códigos postales 77012 y 77087, desde su oficina en el 5901 Bellaire Blvd Ste C, Houston, TX 77081. Aseguramos casas, autos, apartamentos y negocios con matrícula consular, pasaporte de tu país, licencia extranjera o ITIN, sin número de Seguro Social. La agencia opera bajo la licencia de Texas número 1902026.
Aquí se juntan 3 cosas que en otros barrios de Houston no se juntan, y el resultado es el escenario más caro que hay.
Uno: la casa es anterior a 1950, y esa es la vivienda que el mercado normal está soltando primero. Dos: está pagada, así que no hay banco vigilando que la póliza alcance. Tres: si 2 compañías con licencia te dicen que no, la puerta que queda es el Texas FAIR Plan, y el FAIR Plan liquida por valor real en efectivo, o sea con depreciación aplicada.
Un techo de 1948 depreciado a valor real en efectivo no reconstruye nada.
El endoso de costo de reposición existe en la forma Homeowners del FAIR Plan, y no existe en la Dwelling Policy. Pregunta cuál de las 2 te están armando antes de firmar. Es la diferencia entre que te paguen lo que cuesta reponer el techo y que te paguen lo que valía el techo viejo.
Dos datos que ubican la conversación:
Para calificar necesitas 2 negativas por escrito de compañías que de verdad estén escribiendo propiedad en Texas. Desde el 1 de enero de 2026 esa carta te la tienen que dar sin que la pidas, por la HB 2067. Guárdala: es el papel que abre la puerta del FAIR Plan y el que sostiene una queja ante el Departamento de Seguros si la única razón fue la edad del techo.
Nosotros no emitimos la póliza del FAIR Plan por nuestra cuenta. Te decimos si vas para allá, juntamos las negativas y armamos el expediente.
Pecan Park está en la cuenca de Sims Bayou. Plum Creek, el arroyo que cruza el barrio junto a Ingrando Park, es la unidad C102-00-00 del Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris, y esa unidad está clasificada bajo Sims. El distrito usa prefijo C para las unidades de Sims y prefijo D para las de Brays.
La cuenca de Sims son unas 94 millas cuadradas, con 86.3 dentro de los límites de la ciudad, y descarga al este hacia Buffalo Bayou y el Canal de Navegación.
Lo escribimos porque varias páginas mandan todo el East End a Brays Bayou. Cuando alguien te pregunte qué arroyo se desbordó, la respuesta importa, y a la hora de un reclamo también.
Vas a encontrar páginas que dicen que «el 21% del 77012 está en zona de inundación de FEMA» o cifras con esa forma. FEMA no pública esa estadística y no existe. Las zonas se asignan por parcela. Un solo código postal contiene zona AE, zona X sombreada y zona X sin sombrear al mismo tiempo, así que un promedio de ZIP no describe ninguna casa.
Lo que sí se puede hacer, gratis y en 2 minutos, es buscar tu dirección:
Tráenos la impresión de tu dirección, no la del código postal.
El Kinder Institute de Rice cálculo, el 8 de junio de 2026, que el borrador mete unas 175,000 unidades de vivienda a la planicie de inundación y saca unas 60,000, un neto cercano a 115,000. La planicie de 100 años pasaría de 301 a 445 millas cuadradas. El floodway se encoge, de 126 a 124 millas cuadradas, que es lo contrario de lo que reportó parte de la prensa.
Es borrador. No acepta comentarios formales todavía, no cambia tu póliza y no cambia ninguna obligación hoy. La adopción oficial se proyecta hacia noviembre de 2028.
Ahora la parte util. Una póliza nueva del NFIP normalmente tarda 30 días en entrar en vigor. Esa espera es la razón por la que la cobertura no se compra cuando ya anunciaron la tormenta. Pero hay una excepción escrita en la regla: si tu propiedad queda recien designada de alto riesgo por una revisión de mapa y compras dentro de los 13 meses siguientes a esa revisión, la póliza entra en vigor al día siguiente.
Si en 2028 tu cuadra entra al mapa nuevo, esa ventana es tuya y se cierra. Anótalo.
Sí, se puede. Ninguna ley de Texas condiciona la compra de una póliza de auto a tu estatus migratorio. La sección 601.051 del Código de Transporte le exige responsabilidad financiera al vehículo. Lo que existe son reglas de suscripción de cada compañía, que son privadas y están archivadas ante el estado: por eso varias aseguradoras nacionales dicen que no con matrícula o ITIN y otras dicen que si. Trabajamos con las que si escriben estos casos.
Aceptamos matrícula consular, pasaporte de tu país, licencia de conducir extranjera, carta de ITIN del IRS y permiso de trabajo DACA.
En el 77012, 79.3% de los residentes de 5 años o más hablan español en casa, y de esos, 54% reporta que habla inglés menos que «muy bien». Eso no es dato de color. Es la razón por la que la póliza, el número de reclamos y la explicación de lo que no cubre tienen que estar en español. El saludo de la recepción no basta.
Una aclaración de frente: comprar la póliza no te autoriza a manejar, y sacar placas nuevas es un trámite aparte, con su propia lista de documentos, que se endureció en marzo de 2026. Revisamos tu caso y te decimos como queda antes de que firmes.
Lizabe Moreno
Cargo: Agente de Seguros
Ingrid López
Cargo: Agente de Seguros
Janeth López
Cargo: Agente de Seguros
Empiezo por lo que no, para que no pierdas el viaje.
Lo que sí hacemos:
Ninguna ley te obliga. Sin hipoteca no hay banco que exija cobertura, y por eso en el 77012, donde 75.1% de las casas propias no tienen hipoteca, muchas están sin póliza. Si se quema, el costo de reconstruirla es tuyo completo. El valor mediano de una casa aquí es $162,200 según el Censo, y reconstruir se cotiza a precios de 2026, no a precio de barrio.
Son 2: 77012 y 77087. La Ciudad de Houston pone 62% del área de la Super Neighborhood 70 en el 77012 y 36% en el 77087. Cuidado con el 77087: se comparte con la Super Neighborhood 69, Gulfgate Riverview / Pine Valley, así que una estadística «del 77087» mezcla 2 barrios.
No. TWIA escribe en los 14 condados costeros de primer nivel y, en el condado de Harris, solo al este de la Carretera Estatal 146 y dentro de Pasadena, Morgan’s Point, Shoreacres, Seabrook o La Porte. Pecan Park no cumple ninguna de las 2 condiciones y está unas 20 millas al oeste de esa línea. Aquí el viento y el granizo van dentro de la póliza de casa.
Lo que cambia el precio es el año del techo, no el año de la casa. Si el techo se reemplazo en 2019, la casa se cotiza con techo de 2019. Trae el recibo, el permiso de la ciudad o el nombre del techador.
Ese número no existe. FEMA asigna zonas por parcela, no por código postal, y un solo ZIP contiene zona AE y zona X al mismo tiempo. Busca tu dirección en msc.fema.gov para el mapa vigente y en maapnext.org para el borrador que FEMA público el 12 de febrero de 2026. El borrador no cambia tu póliza hoy.
Sí, con auto comercial, y conviene declararla como lo que es desde el principio: una póliza personal puede negar el reclamo si la troca cargaba herramienta o material para un trabajo pagado. Lo que no escribimos es transporte pesado ni traileros de carga. Si tu caso es ese, mejor te lo decimos ahora que después del viaje a Bellaire.
Para la casa junta 3 datos antes de llamar: el año del techo, los pies cuadrados y el deducible que traes hoy. Para el carro basta tu identificación y el VIN. Si es auto, la tarjeta sale hoy mismo.