Cómo cubre el seguro de negocio los desastres naturales en Texas

El seguro de negocio estándar en Texas paga por el viento y el fuego. No paga por una inundación, un terremoto ni, en buena parte de la costa del Golfo, por el viento del huracán que causa más daño. Eso último sorprende a muchos. La mayoría de los dueños asume que el viento siempre está cubierto, y se entera de lo contrario con un número de reclamo en la mano y agua en el piso.

Aquí va la versión corta de cómo funciona el seguro de negocio para desastres naturales en Texas. No es una sola póliza. Es un conjunto, y las piezas más importantes son las que una póliza básica deja fuera. Esta guía explica qué paga su seguro para negocios, dónde están los huecos y cómo cerrarlos, escrita para los negocios con los que trabajamos en Houston: tiendas, food trucks, compañías de limpieza y contratistas de construcción.

El seguro de negocio para desastres naturales es un conjunto de pólizas, no un solo plan. La de propiedad comercial cubre fuego, viento y granizo. La inundación y el terremoto necesitan pólizas aparte. El seguro de interrupción de negocio repone los ingresos perdidos. Y en la costa de Texas, el viento y el granizo a menudo pasan a su propia póliza contra tormentas de viento a través de TWIA.

¿Qué cubre realmente una póliza de negocio estándar en Texas?

Una póliza de propiedad comercial estándar paga para reparar o reemplazar su edificio, equipo e inventario después de un evento cubierto. La mayoría de los negocios pequeños llevan esto dentro de una póliza de dueño de negocio (BOP), que junta propiedad, responsabilidad e ingresos perdidos en un solo paquete.

Texas vende tres niveles de cobertura de propiedad. El Departamento de Seguros de Texas los explica en su guía de seguro comercial: la cobertura básica cubre causas nombradas como fuego, viento y granizo; la amplia agrega algunas más; la especial cubre todo excepto lo que la póliza excluye. La especial es la que conviene comprar. Y la lista de exclusiones estándar es todo el problema. Incluye inundaciones, movimiento de tierra, guerra, eventos nucleares, desgaste y plagas.

Así que fuego, viento, granizo y rayos están adentro. Inundación y terremoto, afuera. Así se relacionan los principales desastres de Texas con la cobertura.

Peligro	Propiedad comercial estándar	Lo que debe agregar
Viento de huracán (interior de Texas)	Por lo general cubierto	Nada, pero revise su deducible de viento y granizo
Viento de huracán (costa o condado de Harris en la bahía de Galveston)	A menudo excluido	Póliza contra viento a través de TWIA
Marejada e inundación	No cubierto	Póliza de inundación de NFIP o privada
Granizo	Cubierto	Cuidado con el deducible por porcentaje y los términos del techo
Viento de tornado	Cubierto	Confirme remoción de escombros y límites
Incendio forestal y fuego	Cubierto	Ajuste los límites al costo total de reconstrucción
Terremoto (incluido el oeste de Texas)	Excluido	Endoso o póliza de terremoto
Tuberías congeladas o reventadas (súbito)	Por lo general cubierto	Vea la sección de heladas abajo
Apagón sin daño físico	No cubierto	Endoso de servicios públicos o energía externa
Ingresos perdidos durante el cierre	No con la de propiedad sola	Seguro de interrupción de negocio

¿Cubre el seguro de negocio el daño por huracán en la costa de Texas?

No siempre, y este es el hueco que atrapa a los dueños de la costa del Golfo. El Departamento de Seguros de Texas lo dice claro: si su negocio está en la costa de Texas o en el condado de Harris sobre la bahía de Galveston, su póliza probablemente no cubre el daño por viento y granizo. En la costa, ese riesgo pasa a una póliza aparte contra tormentas de viento de la Asociación de Seguros contra Tormentas de Viento de Texas, el asegurador de viento y granizo de último recurso del estado. Se compra a través de un agente, y en algunos lugares necesita primero una póliza de inundación antes de que se la vendan.

Una regla confunde a más negocios que ninguna otra. TWIA no le vende una póliza una vez que hay un huracán en el Golfo de México. Si espera a que la tormenta tenga nombre, ya esperó demasiado. La temporada de huracanes en Texas va del 1 de junio al 30 de noviembre, así que el momento de agregar cobertura de viento es la primavera, no la semana en que toca tierra.

Luego está el deducible. Los reclamos por viento y granizo en zonas de más riesgo rara vez usan una cantidad fija en dólares. Usan un porcentaje del valor asegurado de su edificio. Digamos que su póliza lo fija en 3 por ciento sobre un edificio asegurado en $400,000. Usted cubriría los primeros $12,000 de un reclamo por tormenta antes de que empiece la cobertura. Suba ese porcentaje para bajar su prima y puede terminar pagando la mayor parte de una pérdida por granizo. Conozca su deducible en dólares reales antes de una tormenta, no después.

¿Está cubierta la inundación? (No, y este es el grande)

La inundación está excluida de toda póliza de propiedad comercial estándar en Texas. Sin excepciones. La marejada, un bayou desbordado u ocho pulgadas de lluvia que rebasan un drenaje cuentan como inundación, y todo eso corre por su cuenta a menos que tenga una póliza de inundación aparte.

La cobertura de inundación viene del Programa Nacional de Seguro de Inundación o de una aseguradora privada. El programa federal, descrito en FloodSmart.gov, limita una póliza comercial a $500,000 para el edificio y $500,000 para el contenido, y paga sobre el valor real en efectivo, es decir, le descuentan la depreciación. Los negocios con valores más altos o que quieren cobertura de ingresos perdidos a menudo suman una póliza de inundación privada por encima, porque el programa federal no paga los ingresos que usted pierde mientras está cerrado.

Dos cosas que todo dueño en Houston debe saber. Primero, hay un periodo de espera de 30 días después de comprar una póliza de inundación antes de que sirva, así que no es una compra de último minuto. Segundo, la mayor parte del daño por inundación en Houston ocurre fuera de las zonas de alto riesgo del mapa. El huracán Harvey inundó miles de negocios que nunca estuvieron en una zona de inundación marcada. Busque su dirección en el Centro de Servicios de Mapas de FEMA antes de decidir que no la necesita, porque «no estar en zona de inundación» y «no se va a inundar» no son lo mismo en esta ciudad. La misma lógica aplica a su seguro de casa si es dueño de donde vive.

Lo que una helada en Texas hace y su póliza tal vez no cubra

La mayoría de las listas de desastres se quedan en huracanes, granizo y tornados. La helada casi nunca aparece, y ese es un punto ciego del tamaño de Texas. La tormenta invernal Uri, en febrero de 2021, causó alrededor de $11.2 mil millones en pérdidas aseguradas en 510,772 reclamos en todo el estado, según el Departamento de Seguros de Texas. Una helada fuerte ya pertenece a la lista de riesgos de todo negocio en Houston.

La cobertura tiene un detalle que conviene entender. Cuando una tubería se congela y revienta, el daño súbito por agua por lo general está cubierto bajo una póliza de propiedad de cobertura especial. Esa parte suele pagar. Lo que muchas veces no paga es la pérdida sin daño físico detrás. Si se cae la red eléctrica y su edificio está bien, pero su cámara de refrigeración se descongela y pierde una semana de ventas, una póliza estándar por lo general trata eso como un apagón no cubierto, no como una pérdida cubierta. La solución es un endoso de servicios públicos o de energía externa. Pídalo por su nombre, porque no viene en la mayoría de las pólizas básicas.

¿Y sus camionetas, herramientas y equipo?

Aquí es donde las guías generales se caen, porque su cobertura depende de a qué se dedica.

Si tiene un food truck o una troca de tacos, la troca misma no está en su póliza de propiedad para nada. El Departamento de Seguros de Texas es claro en que los food trucks entran bajo el seguro de auto comercial, así que el daño por granizo, inundación o viento a la troca corre por la parte de cobertura integral (comprehensive) de esa póliza de auto, no por el seguro de propiedad. El refrigerador, la planta de luz y el equipo de cocina de adentro pueden necesitar una cobertura inland marine para quedar bien protegidos. Si se le pasa esa diferencia, puede terminar con un reclamo de la troca que su póliza de propiedad rechaza de plano.

Si es contratista, su póliza del edificio termina en el edificio. Las herramientas y los materiales que están en una obra durante una tormenta los cubre una póliza inland marine o de builders risk, no la cobertura de propiedad de su taller. Los contratistas de drywall y de remodelación que aseguramos lo aprenden rápido: el compresor robado o arruinado después de una tormenta solo está cubierto si tenía la póliza correcta antes de la tormenta.

Y si tiene una compañía de limpieza que da servicio a complejos de apartamentos, cuide el efecto dominó. Si un huracán cierra las propiedades que usted limpia, su propio negocio no tiene daño pero sus ingresos se detienen. Eso es interrupción de negocio contingente, una cobertura de la que la mayoría de los dueños nunca ha oído y muchos necesitan.

¿Me pagará el seguro los ingresos perdidos después de un desastre?

El seguro de interrupción de negocio repone los ingresos que pierde y las cuentas que sigue debiendo, renta, nómina, pagos de préstamos, mientras está cerrado por reparaciones. Después de una tormenta grande, esta es la cobertura que decide quién vuelve a abrir.

Un detalle controla todo. La interrupción de negocio solo paga si el daño que lo cerró está cubierto. ¿Una inundación cierra sus puertas dos meses pero no tiene póliza de inundación? La interrupción de negocio no paga nada, porque la inundación misma no estaba cubierta. El disparador es una pérdida física cubierta, no el cierre.

Dos números más que revisar. La mayoría de las pólizas tiene un periodo de espera, a menudo de 48 a 72 horas, antes de que empiece la cobertura de ingresos, así que un cierre corto puede no generar pago. Y toda póliza limita el «periodo de restauración», el tiempo que pagará. Después de tormentas grandes en Texas, la falta de contratistas empuja las reparaciones a seis o doce meses. Si su periodo de cobertura es más corto que su reconstrucción real, usted absorbe la diferencia. Una póliza de responsabilidad civil general, que vale la pena tener, no hace nada por sus propios ingresos perdidos. Es para reclamos de terceros, como un cliente lastimado en su propiedad después de una tormenta.

Lo que el seguro de negocio no cubre

Aun con los agregados correctos, algunas cosas quedan fuera:

• Inundación o terremoto, si nunca compró la póliza aparte.
• Daño por descuido o falta de mantenimiento, como un techo que sabía que estaba fallando.
• El costo de reconstruir según el código actual, a menos que tenga cobertura de ordenanza o ley. Los edificios viejos de Houston se topan con esto tras una pérdida total.
• Pérdidas por encima del límite de su póliza, por eso los límites deben igualar el costo de reconstruir hoy, no lo que pagó hace años.
• Desgaste, plagas y fugas lentas. El seguro es para accidentes súbitos, no para el mantenimiento.

¿Cómo presento un reclamo después de una tormenta en Texas?

Actúe rápido y documente todo. Tome fotos y video del daño antes de tocar nada, y haga una lista de lo dañado. Llame a su agente o aseguradora para abrir el reclamo temprano, porque después de una tormenta grande la fila solo se alarga. Haga reparaciones temporales para frenar más daño, cubra el techo con lona, tape las ventanas, y guarde cada recibo, porque esos costos a menudo se reembolsan. Luego entregue al ajustador documentación limpia: fotos, recibos y estimados de reparación.

Un consejo de la costa del Golfo. Después de un huracán, espere un pleito de viento contra agua. El daño por viento corre por su póliza de propiedad o de tormentas de viento; el daño por inundación corre por su póliza de inundación; y los ajustadores dividen la causa. Las buenas fotos tomadas antes de limpiar son su mejor prueba de cuál fue cuál. Recuerde también que el viento y la inundación llevan deducibles separados, así que una sola tormenta puede significar pagar más de uno.

Cierre los huecos antes de la próxima tormenta

Si no hace nada más esta temporada, siga esta lista:

• Ubique su deducible de viento y granizo y haga la cuenta en dólares reales.
• Agregue cobertura de inundación aunque esté fuera de una zona marcada, y cómprela con 30 días de anticipación.
• Si está cerca de la costa, compre la cobertura de viento en primavera, antes de que cualquier tormenta entre al Golfo.
• Revise si su techo se paga a costo de reemplazo o a valor depreciado.
• Suba sus límites para igualar lo que cuesta reconstruir hoy.
• Pregunte por un endoso de servicios públicos para pérdidas por helada y apagón.
• Asegure camionetas, herramientas y equipo en la póliza correcta, auto o inland marine.

Los negocios que fracasan después de una tormenta por lo general no son los del peor daño. Son los de los huecos más grandes, la inundación sin cubrir, el deducible que nadie revisó, la póliza de viento comprada demasiado tarde. Cada uno de esos tiene arreglo, y cada uno sale más barato de arreglar en marzo que de descubrir en septiembre.

Somos Paga Menos Insurance, una agencia independiente en 5901 Bellaire Blvd en Houston, y trabajamos en inglés y español. Si no está seguro de qué cubre su seguro de negocio cuando un desastre natural golpea Texas, esa duda es su respuesta. Cotice con nosotros o mándenos un mensaje por WhatsApp, y revisamos su cobertura línea por línea antes de que lo haga la próxima tormenta.

Preguntas frecuentes

¿Cubre el seguro de negocio el daño por huracán en Texas?

A veces. El seguro de propiedad comercial estándar cubre el viento del huracán en la mayor parte de Texas, pero si su negocio está en la costa o en el condado de Harris sobre la bahía de Galveston, el viento y el granizo a menudo están excluidos y deben cubrirse con una póliza de viento de TWIA. La inundación de la misma tormenta nunca está cubierta sin una póliza de inundación aparte.

¿Qué es TWIA y lo necesita mi negocio en Houston?

TWIA es la Asociación de Seguros contra Tormentas de Viento de Texas, el asegurador de viento y granizo del estado para la costa. Los negocios en las zonas costeras designadas, incluidas partes del condado de Harris sobre la bahía de Galveston, pueden necesitarlo porque las pólizas estándar excluyen el viento ahí. TWIA deja de vender una vez que hay un huracán en el Golfo, así que cómprelo mucho antes de la temporada.

¿Cubre la inundación el seguro de propiedad comercial en Texas?

No. La inundación está excluida de toda póliza de propiedad comercial estándar en Texas. Necesita una póliza aparte del Programa Nacional de Seguro de Inundación, que limita la cobertura comercial a $500,000 para el edificio y $500,000 para el contenido, o una aseguradora privada para límites más altos. Las pólizas de inundación llevan un periodo de espera de 30 días.

¿Cubre el seguro de negocio las tuberías congeladas o reventadas en Texas?

Por lo general sí para el daño súbito por agua cuando una tubería revienta, bajo una póliza de propiedad de cobertura especial. Lo que muchas veces no se cubre es una pérdida sin daño físico, como la comida echada a perder durante un apagón. Un endoso de servicios públicos o energía externa cierra ese hueco. La tormenta Uri causó alrededor de $11.2 mil millones en pérdidas aseguradas en Texas, así que el riesgo de helada es real.

¿Está mi food truck cubierto por la póliza de propiedad o de auto?

Auto comercial. El Departamento de Seguros de Texas trata los food trucks como vehículos, así que el daño por tormenta, granizo o inundación a la troca lo cubre la cobertura integral (comprehensive) del auto comercial, no el seguro de propiedad. El equipo de adentro puede necesitar una cobertura inland marine aparte.

¿De cuánto es el deducible de viento y granizo en Texas?

En zonas de más riesgo suele ser un porcentaje del valor asegurado de su edificio, no una cantidad fija en dólares. Por ejemplo, un deducible del 3 por ciento sobre un edificio de $400,000 significaría que usted paga los primeros $12,000 de un reclamo por tormenta. Confirme siempre su deducible en dólares reales antes de la temporada.

¿Cuándo debo comprar la cobertura antes de la temporada de huracanes?

Bastante antes de que empiece. La temporada de huracanes en Texas va del 1 de junio al 30 de noviembre, las pólizas de inundación tardan 30 días en activarse, y TWIA no le vende cobertura de viento una vez que hay una tormenta en el Golfo. La primavera es el momento correcto para revisar y agregar cobertura.